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【不動産売買契約について】

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不動産屋さんに行って、希望条件を伝えて、物件を案内してもらいます。
  「勤務先が東京駅なので、総武線沿線で探してます」
  「できれば土地勘のある、西船橋〜幕張間がいいんですが」
  「予算は4000万くらいで考えてるんだけど、試算したことはないんです」
  「諸費用って、よく1割くらいというけど、ホントはいくらくらいかかるの?」
  「将来両親と暮らすかもしれないので、1階に和室のある4LDKを希望します」
  「買物施設のととのった、閑静な住宅街に住みたい」
などなど・・・。
希望条件とひと口に言っても、挙げだしたらキリがありません。

1日で決心をつける方もいれば、2〜3年かける方もいらっしゃいますが、ついに気に入った物件と出会い、「ここにします!」と担当者に伝えます。

担当者は、早速売主様と連絡をとり、購入意思のあるお客様がいらっしゃること、諸条件についてなどを伝えます。
当然、売却に出している物件ですから、諸条件が折り合えば、売主様も、「それではお願いします」とおっしゃるでしょう。

物件や業者によっても段取りや手続きは様々かと思いますが、「購入申込書」を記入したり、契約日の設定をしたり、場合によってはその日のうちに契約書を交わすこととなるでしょう。

宅地建物取引主任者から重要事項説明書を示され、物件に関する説明を受け、納得したら、契約書に印を押します。

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ここで、「契約が成立した!」と思われるかもしれませんが、実は、民法上では、「ここにします!」「それではお願いします」と、買主様と売主様の意思表示が合致した時に、契約は既に成立しているのです。

契約書も交わしていないのに、と思われるでしょうが、民法上では、所有権は、意思表示が合致した時点で移動したこととなります。

これが、私が持っている例えば「ハンカチ」であれば話は簡単です。友人Aが「そのハンカチ100円でちょうだい」と言い、私が「いいよ」と答え、100円と引き換えにハンカチを渡せば、その時点でもうハンカチは私の物ではありません。

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しかし、実際には、重要事項説明書の交付を受け、契約書を交わし、住宅ローンを申し込み、フリープランの物件であれば、間取りの打ち合わせに入り、未完成物件であれば、完成を待ち、いよいよ引渡しの何日か前には、「金銭消費貸借契約」という、銀行と交わす住宅ローンの契約を行います。
決済日(引渡日)に、融資金がおり、司法書士の先生に、所有権移転などの登記手続きを依頼し、売主様から鍵の引渡を受け、やっと、その家に自由に入ることができるのです。

口約束で、売主買主双方が、納得して、何の紛争も起きずに、金銭の授受と売買対象物の引渡しを終えれば、何の問題もありません。
しかし、例えば、売主が亡くなった後、売主のお子さんが、「これは僕の父の家だ」と主張します。
買主が、「売買は成立した」といくら主張しても、不動産には登記簿というものが存在していて、そこには、不動産の現況と、権利関係が記載されています。
買主は、口約束しかしていませんから、記載された所有者は売主のままです。
いくら売買契約が成立しても、これを第三者に証明できなければ、所有権を主張できないのです。
第三者が永遠に現れないという保証があるでしょうか。
第三者とは、売主と買主(当事者)以外の全ての人です。

そもそも、買う時に登記簿を調べなければ、「この物件を売りましょう」と言っている目の前の売主さんが、本当の所有者かどうかもわからないのです。
住んでいるだけでは、所有者とは言えません。賃借人なのか、占有者なのか、不法占拠者なのか・・・。

また、買主がお金を払わなかったら?
売主が目的物を引き渡してくれなかったら?
引渡し前に落雷で家が焼けてしまったら?
やっぱり買うのをやめたい時は?
引渡し後に、シロアリ被害を発見したら?
もしも紛争が起こったら?

これらのことは、全て不動産売買契約書に記載されています。
想定外の紛争が起こった時には、どこの裁判所を管轄とするか、まで。
民法では定められていませんが、宅地建物取引業法では、37条書面といって、必要事項を記載した契約書を交付しなければならないと規定しています。

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決まった書式はありませんが、だいたいどこの不動産業者で契約しても、ほとんど同じです。
物件の特定ができ、金額と支払方法、解約条件や引渡しについて、そしてもしも紛争が起こった時は、といった内容が網羅されております。
初めてご覧になられる方も多いと思いますが、だいたいみなさんおっしゃられるのは、「そもそも書いてある言葉の意味がわからない」といったことです。
もちろん、ひとつひとつ質問してください。
また、「不動産用語集」というページも作成しております。簡単な説明になりますが、ご参考ください。

 

     
01)まず何から 02)不動産購入 03)不動産売却
05)ホルムアルデヒトについて 06)不動産売買契約書
07)重要事項説明書 08)住宅性能表示制度 09)年代別耐震基準
10)不動産取引関係法令 11)木造住宅の構造と特徴 12)アスベストについて
13)金銭消費貸借契約 14)めやす賃料表示  
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