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【住宅性能表示制度について】

平成12年4月1日に施行された、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)」は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するために、3つの制度で構成されています。

 1.新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」する
 2.様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定する
 3.トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備する

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「住宅性能表示制度」は、当初新築住宅が対象でしたが、平成14年8月には、既存住宅を対象とした基準類が、公布・施工されました。
なかなか比較検討しづらい不動産も、この制度を使って建設された住宅であれば、住宅の性能が同じ基準で評価されているので、比較が可能になります。
注文住宅であれば、「耐震等級は2で」などと指定できるばかりでなく、指定どおりにできているか、専門家がチェックしてくれますし、分譲住宅でも、住宅性能評価書が添付、交付されれば、そのとおりの性能をもつ住宅を引き渡してくれると契約したとみなされます。

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住宅の性能が、等級や数値で表示されているので、分かりやすく安心です。
新築住宅の性能で表示できる項目は、10分野29項目となります。

1.防犯
2.構造の安定
3.音環境
4.光・視環境
5.温熱環境
6.高齢者への配慮
7.維持管理への配慮
8.空気環境
9.劣化の軽減
10.火災時の安全

これらは、その性能を直接保証したり、それに対して特別な約束をするわけではなく、その性能にかかわる特定部分の性能や、具体的対策の程度に置き換えたりして基準を設定している場合があります。様々な要因によって予測の難しいことが多いからです。
また、この性能は、完成段階のものであり、経年変化の影響は考慮されていないことにご注意ください。
住宅性能評価の申込を行う場合は、設計図面等の書類が必要になりますので、あらかじめ設計をしてもらう工務店などに申し出をする必要があり、別途費用が発生することがほとんどとなります。
また、検査日程の調整などに関しての配慮が必要となるため、工期にもある程度の余裕を見込んでおくべきでしょう。

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既存住宅の場合は、外壁などのひび割れ・床の傾き・漏水等の跡などについて検査を行い、個々の検査結果と、それに基づいた総合的判定も行います。
オプションとして、土台や柱などの腐朽や蟻害検査、また、新築住宅の性能評価と同様の評価を受けることのできる項目もあります。

ただし、こちらも、瑕疵担保責任やアフターサービスを保証するものではなく、評価業務に関してのみ責任を負うものとなります。

施工段階のチェックができない性質上、目視中心のチェックとなりますし、建物の瑕疵の有無を判断するためのものではなく、その後の経年変化の影響も考慮されません。

また、この制度を利用する場合でも、評価書の内容を契約内容とする旨の合意がなければ、売主は検査時の状態で引き渡すことを約束したことになりません。
合意がない場合は、あくまで買主が安心するためのチェックということとなるのです。

申込は誰でも可能ですが、立ち入り検査をする関係上、所有者・居住者等の同意は必要でしょう。
共同住宅の場合は、専用部分と共用部分のセットで評価されることとなるため、管理組合の同意や協力が必要となりますし、既に評価結果があるか確認することとなります。
(共用部分の評価結果には、有効期限があるので、こちらもご注意ください)

*** ポイント(1)

この評価は、国土交通大臣に登録している、「登録住宅性能評価機関」に所属する評価員が、

1)「設計住宅性能評価」(設計段階のチェック)
2)「建設住宅性能評価」(建設工事・完成段階のチェック)

の2種類のチェックを行います。
既存住宅であっても、不動産売買やリフォーム工事の当事者ではない第三者が行い、建設住宅性能評価書にあたる「現況検査・評価書」を客観的な評価として示します。

万一住宅の請負契約・売買契約に関連するトラブルが起きても、新築住宅の建設住宅性能評価、既存住宅の性能評価を受けていると、国土交通大臣が指定した「指定住宅紛争処理機関」が、裁判によらずに、迅速公正に対応してくれるので安心ですが、設計住宅性能評価を受けただけでは、指定紛争処理機関による調整は受けられませんので注意が必要です。

*** ポイント(2)

この性能評価ですが、最低等級の「等級1」でも、もともと建築基準法に定められている程度以上の性能ということになりますので、すべての等級を最高等級にする必要はありません。
例えば、騒音面を考えて窓を小さくすれば、採光は悪くなる、といった、相反する性能というものも必ずあります。
この制度を利用することにより、住宅ローンの金利優遇を受けられたり、地震保険の保険料が優遇されたり、と、いくつかメリットがある場合があります。
費用とご希望とメリットを考慮しながら、慎重に検討する必要がある制度です。

 

     
01)まず何から 02)不動産購入 03)不動産売却
05)ホルムアルデヒトについて 06)不動産売買契約書
07)重要事項説明書 08)住宅性能表示制度 09)年代別耐震基準
10)不動産取引関係法令 11)木造住宅の構造と特徴 12)アスベストについて
13)金銭消費貸借契約 14)めやす賃料表示  
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